案情概述：2005年5月12日甲先生与乙房地产开发公司签订商品房预售合同，约定甲先生购买乙公司一套商品房，该房位于三号楼，甲一次性付清购房款，乙公司于2006年5月12日交房。由于甲早有购房打算遂学习了不少有关房屋买卖方面的知识，在签约当天甲还特地要求查看“商品房预售许可证”，售楼小姐指着墙上挂着的预售许可证让甲看。由于甲以前也没见过这种许可证，只是粗略的看了一眼便签了合同并支付了全部购房款。后来得知预售许可证是四号楼的。2007年8月10日，甲将乙公司诉至法院。

 问题一：商品房预售需要哪些条件

    根据《城市房地产管理法》第四十四条和国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，房地产开发企业预售商品房需要符合一下条件：
    其一，已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。这是商品房预售的基础，只有土地使用权合法，商品房权利才能保障。其二，持有建设工程许可证和施工许可证。房地产开发企业在取得土地使用权之后并非即可开工建设，还必须按照有关规定申领规划许可证和施工许可证后才能动工。其三，按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。其四，已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
 
    问题二：购买期房应当注意的问题

 开发项目在立项并完成规划设计后，只要开发商交出一栋楼的不少于40%的土地使用权出让金，开发商就可以办理这栋楼的部分销售许可证，只是不能超过所交纳的土地使用权出让金的范围。因此，开发商就可以此曲线救国，如只交销售楼号的部分土地使用权出让金，而后办理1层、3层、6层的预售许可证，以此们混过关。实际上，买受人只要认真查看预售许可证上明示的销售范围，即可发现破绽。
    本案中，甲在签订商品房预售合同时，开发商只取得了4号楼的预售许可证，当甲发现时，已经给开发商留够了补救的时间。按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，甲与乙公司签订的商品房预售合同任然有效，甲失去了保障自己权利的机会。
    购买期房还需注意的是，对于已竣工但没有取得房屋所有权证的现房，按规定，开发商仍需要按照有关规定办理商品房预售许可证。买房人应当注意预售许可证证号以备核实，同时还要特别注意许可证上的销售范围。